1세대 1주택 소유자의 주택 양도시 양도소득세 면제요건

저는 1세대 1주택의 소유자인데 제 주택을 처분하고자 합니다. 어떠한 경우에 양도소 득세가 면제되는지요?

양도소득세의 비과세를 규정하고 있는 소득세법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하 는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하 고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지 개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평 촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말합니다. 이 경우 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하 는 배률을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득도 함께 양 도소득세 비과세 대상이 됩니다. 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택 정착면적(수평투영면적)의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세 가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다(소득세법시행령 제154조 제7 항). 그리고 세대의 판정은 주민등록표에 따름을 원칙으로 하되 주민등록이 사실과 다 른 경우에는 그 실질내용에 따릅니다. 다음과 같은 경우에는 보유기간(3년)이나 거주기간의 제한을 받지 아니합니다.(소득 세법시행령 제154조 제1항 단서) 1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주 택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우 2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우. 이 경우 가목 및 나목에 있어서는 그 양도일 또 는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을위한토지등의취득및보상에관 한법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나. 삭제 <2002.12.30> 다. 국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요 양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 한편 다음과 같은 경우에는 특례로서 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 대상 에 포함시키고 있습니다(소득세법 시행령 제155조). 1) 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기 가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택 을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하 는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 2) 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 3) 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다 른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니함 (다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 예외). 4) 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경 우에는 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 2년 이내에 먼 저 양도하는 주택 5) 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보 유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택 6) 문화재보호법 제2조 제2항의 규정에 의한 지정문화재 및 동법 제42조제2항의 규 정에 의한 등록문화재인 주택과 그밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 7) 다음 각호의 1에 해당하는 주택으로서 수도권정비계획법 제2조 제1호에 규정된 수도권외의 지역중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하 는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)과 그 외의 주택(이하 이 조에서 "일 반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1. 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한 다) 2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일 후 5년이 상 거주한 사실이 있는 이농주택 3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 8) 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분 양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인 으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택 으로 봄. 9) 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는정 비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획 의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존 주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정 에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자 로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 그러나 다음의 경우에는 1세대 1주택이라도 양도소득세가 과세되오니 유의하여야 합 니다. 첫째, 1세대 1주택이라도 등기 이전을 하지 않고 파는 이른바 '미등기전매'의 경우에 는 양도소득세가 부과됩니다. 그리고 이 때는 양도차익의 60%(소득세법 제104조 제1 항 제3호)에 해당되는 가장 무거운 세금을 내게 됩니다. 다만 건축법에 의한 허가를 받지 않아 등기를 할 수 없는 무허가 건물은 미등기 전매의 경우로 보지 않으므로 그 것이 1세대 1주택에 해당되면 세금을 물지 않게 됩니다. 둘째, 소득세법 법 제89조제3호에서는 고가주택에 관하여 1세대 1주택이라도 양도소 득세 비과세를 인정하지 않습니다. 같은 법 시행령 제156조에 의하면, "가액이 대통령 령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계 액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액 을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다"라고 하고 있습니다.